Un appartement peut afficher un beau chiffre d’affaires et demander chaque mois un complément de trésorerie. Avant d’acheter, il faut passer du prix par nuit à l’argent réellement disponible après les dépenses. Ce guide te montre le calcul, avec un exemple entièrement fictif que tu peux reproduire dans le simulateur gratuit.
1. Compte le projet complet, pas seulement le prix affiché
Le prix négocié n’est qu’une partie de ton investissement. Ajoute les frais d’acquisition, les travaux, les meubles, l’équipement et les autres dépenses de lancement. Sépare les honoraires déjà inclus dans le prix des honoraires encore à payer : compter deux fois les mêmes frais fausse le projet autant que les oublier. Garde aussi une réserve disponible pour absorber un imprévu ; cette réserve n’est pas un loyer.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 100 000 € |
| Frais d’acquisition estimés | 8 000 € |
| Travaux | 15 000 € |
| Mobilier et équipement | 5 000 € |
| Autres frais de lancement | 2 000 € |
| Budget total | 130 000 € |
Les 8 000 € ne sont pas un barème universel. Le montant dépend notamment de l’opération et des frais déjà inclus. Fais chiffrer le projet par le notaire et les entreprises avant de te servir du calcul pour négocier.
2. Construis une recette cohérente avec la période
Le revenu d’hébergement se calcule avec les nuits réellement vendues et leur tarif moyen. Sur 300 nuits proposées, une occupation hypothétique de 60 % représente 180 nuits vendues. À 80 € en moyenne, le revenu d’hébergement est de 14 400 € par an. Un prix visible à 120 € pour un samedi de concert ne justifie pas une moyenne de 120 € sur l’année.
300 × 60 % × 80 € = 14 400 € / an.
Fais ce calcul mois par mois dès que ton étude de marché le permet. Les tarifs élevés et la forte occupation ne surviennent pas nécessairement aux mêmes dates. Le tarif retenu doit intégrer les remises réellement accordées, avec une base de calcul constante pour les frais et les taxes.
3. Le ménage facturé n’est pas une marge gratuite
Avec une durée moyenne de trois nuits, 180 nuits représentent environ 60 séjours. Si tu factures 25 € de ménage et paies 35 € à chaque rotation, tu encaisses 1 500 € et dépenses 2 100 €. Il manque déjà 600 €, avant même la commission éventuellement prélevée sur le ménage facturé. Si tu nettoies toi-même, attribue également un coût à ton temps pour comparer les projets.
Dans notre exemple, on applique une commission hypothétique de 15,5 % à l’hébergement et au ménage facturé. Il faut vérifier l’assiette et le taux de ton propre contrat : toutes les plateformes et tous les modes de facturation n’utilisent pas les mêmes règles.
14 400 € d’hébergement + 1 500 € de ménage facturé = 15 900 € encaissés avant commission.
Commission supposée : 2 464,50 €.
Ménage payé : 2 100 €.
Charges fixes et réserves supposées : 3 600 €.
Reste avant crédit et fiscalité : 7 735,50 €.
4. Distingue rendement d’exploitation et cash-flow
Le résultat d’exploitation de l’exemple représente environ 5,95 % des 130 000 € investis. Ce ratio compare l’exploitation du bien à son coût total, avant financement et fiscalité. Il ne dit pas ce qui restera sur ton compte après les mensualités.
Si crédit et assurance emprunteur représentent ensemble 700 € par mois, la sortie annuelle est de 8 400 €. Les 7 735,50 € disponibles deviennent donc −664,50 € par an, soit environ −55 € par mois avant fiscalité. Le bien peut contribuer à constituer du patrimoine par le remboursement du capital tout en exigeant un effort de trésorerie. Ces deux constats peuvent être vrais ensemble.
Pour compléter les charges fixes, examine notamment copropriété non récupérable, taxe foncière, assurances, énergie, eau, internet, logiciels, comptabilité, entretien et renouvellement des équipements. Évite de remettre dans cette ligne le ménage ou l’assurance emprunteur déjà comptés séparément.
5. Un « net-net » exige une estimation fiscale propre au projet
La fiscalité ne se déduit pas d’un simple pourcentage du cash-flow. Les règles dépendent de la situation du foyer, de l’activité, du mode de détention et du régime choisi. Le capital remboursé à la banque n’est pas à traiter comme un intérêt dans une simulation fiscale. La trésorerie et le résultat imposable sont deux calculs différents.
Le simulateur gratuit te demande donc une estimation annuelle d’impôts et de prélèvements que tu peux faire valider. Tant que ce champ reste vide, il affiche « à compléter » après fiscalité. Entrer zéro signifie que tu poses explicitement cette hypothèse, pas que le logiciel a établi une absence d’impôt.
6. Cherche le point où le projet cesse de tenir
À tarif constant, calcule la contribution d’une nuit après commission et coût de rotation. Dans l’exemple, elle est d’environ 62,98 €. Couvrir 3 600 € de charges fixes et 8 400 € de financement demande alors environ 191 nuits, soit 63,5 % des 300 nuits proposées. Avec seulement 60 %, l’effort de trésorerie constaté est donc logique.
Recommence avec un tarif inférieur de 10 %, 15 points d’occupation en moins et davantage de charges. Ce scénario n’est ni une prévision ni un pire cas absolu. Il teste une dégradation choisie. Il faut encore envisager un gros travail imprévu, plusieurs semaines de fermeture et un repli en location classique.
Note trois dépenses encore inconnues et la personne qui peut les chiffrer. Tant qu’un poste important reste inconnu, garde une fourchette et une marge de sécurité. Une cellule remplie au hasard n’est pas une information vérifiée.
Continue avec l’étude du marché pour justifier tes hypothèses, puis avec le rapport entre prix, occupation et RevPAR.