Cette leçon découverte reprend la démarche du parcours : calculer, chercher les preuves manquantes, puis décider. Prévois environ 20 minutes et une feuille. Tous les chiffres sont fictifs. Le but est de produire une décision argumentée, même lorsque cette décision est de poursuivre les recherches.
Le dossier : un T2 à 100 000 €
Tu envisages un achat à 100 000 €, auquel s’ajoutent 8 000 € de frais d’acquisition, 15 000 € de travaux, 5 000 € de mobilier et 2 000 € de lancement. Le financement et son assurance coûteraient ensemble 700 € par mois. Ces montants doivent être confirmés avant toute décision réelle.
| Donnée | Hypothèse |
|---|---|
| Nuits proposées | 300 |
| Occupation / tarif moyen d’hébergement | 60 % / 80 € |
| Durée moyenne du séjour | 3 nuits |
| Ménage facturé / payé par séjour | 25 € / 35 € |
| Commission sur hébergement et ménage facturé | 15,5 % (hypothèse) |
| Charges fixes et réserve d’entretien | 3 600 € par an |
Le vendeur assure que « le quartier se remplit facilement ». Tu n’as reçu ni historique de recettes, ni devis de travaux, ni règlement de copropriété. Le chiffre de 60 % est donc une hypothèse à documenter, pas un fait établi.
À toi : cinq questions avant de regarder la réponse
- Quel est le coût total du projet, hors réserve de sécurité conservée sur ton compte ?
- Combien de nuits et de séjours prévois-tu ? Quel montant encaisses-tu avant les commissions ?
- Que reste-t-il après exploitation, puis après crédit, avant fiscalité ?
- Que devient le cash-flow avec 45 % d’occupation, un tarif de 72 € et des charges fixes augmentées de 10 % ?
- Quelles preuves demandes-tu avant de poursuivre ?
Le corrigé expliqué
1. Budget, nuits vendues et recettes
Le budget est de 130 000 €. Les 300 nuits proposées à 60 % donnent 180 nuits vendues, soit 60 séjours de trois nuits. L’hébergement produit 14 400 € et le ménage facturé 1 500 €, soit 15 900 € avant commissions. Le ménage facturé doit apparaître aussi dans l’assiette de commission retenue ici.
2. Résultat d’exploitation et cash-flow
La commission est de 15 900 × 15,5 % = 2 464,50 €. Le ménage coûte 60 × 35 = 2 100 €. Le résultat après les 3 600 € de charges fixes est donc 7 735,50 € par an avant crédit et fiscalité. Déduis 8 400 € de financement annuel : il reste −664,50 € par an, soit −55,38 € par mois. Le remboursement du capital peut constituer du patrimoine, mais ne transforme pas ce déficit de trésorerie en argent disponible.
3. Scénario dégradé
300 × 45 % = 135 nuits, soit 45 séjours. Hébergement : 9 720 €. Ménage facturé : 1 125 €. Commissions : 1 680,975 €. Ménage payé : 1 575 €. Charges fixes : 3 960 €. Crédit : 8 400 €. Le cash-flow atteint −4 770,98 € par an, soit −397,58 € par mois avant fiscalité, avec un arrondi final au centime. Ce scénario teste une combinaison précise ; il n’est pas une prévision ni le pire cas possible.
4. Documents et décision
Demande des comparables datés, les recettes justifiables si le bien est exploité, les devis, les charges détaillées, les documents de copropriété et la confirmation des possibilités d’exploitation auprès des interlocuteurs compétents. Chiffre aussi un repli en location classique. Sans ces éléments, la conclusion défendable est « dossier à compléter ». Une baisse du prix d’achat ne résout pas une impossibilité d’exploitation.
Ton livrable : une décision d’une page
Écris cinq lignes : budget total, cash-flow prudent, cash-flow dégradé, trois inconnues prioritaires et prochaine action. Pour chaque inconnue, indique un interlocuteur et un document attendu. Garde séparées la réserve personnelle, la réserve du bien et l’argent consacré à l’acquisition.
Auto-évaluation : tu maîtrises l’exercice si tu retrouves les deux cash-flows, comptes le ménage des deux côtés, distingues fiscalité et trésorerie, et refuses de présenter l’occupation comme une certitude. Sinon, reprends le guide des calculs.
Appliquer cette méthode à ton propre projet
Le parcours Locatif Terrain poursuit cette démarche avec 14 missions, 3 cas pratiques, des corrigés et des supports PDF et Excel. Tu passes de l’étude du marché à l’organisation de la location.
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