Un rendement annoncé « net » n’explique pas nécessairement ce qu’il reste après impôt. Pour comparer un projet de location meublée, sépare calcul d’exploitation, remboursement du crédit et calcul fiscal. Ce guide organise les questions à poser ; il ne choisit pas un régime à ta place.
Identifie d’abord l’activité et l’année concernées
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Les règles peuvent différer selon la nature de l’hébergement, son classement, les recettes et le foyer fiscal. Ne confonds pas statut LMNP ou LMP et régime micro ou réel. Note aussi si le bien est détenu seul, en indivision ou via une société : les choix ne sont pas interchangeables.
Comprends la différence entre micro et réel
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire représente les charges ; les dépenses réelles ne se déduisent pas en plus. Au réel, une comptabilité sert à déterminer le résultat selon les charges et amortissements admis. Une dépense payée n’est pas toujours immédiatement déductible, et le remboursement du capital d’un crédit ne se confond pas avec une charge fiscale.
Ne fige pas un ancien barème dans ton projet
La page de la DGFiP consultée distingue notamment les revenus de 2025 selon le type de location. Pour ton prévisionnel, fais confirmer les seuils, taux, conditions et délais correspondant à l’année effectivement étudiée. Une capture d’écran ancienne ou un calculateur non daté ne suffit pas à valider l’option.
Prépare une comparaison avec les mêmes hypothèses
Fournis au professionnel deux scénarios de recettes et une liste unique de dépenses. Demande deux sorties distinctes : résultat fiscal et trésorerie après tous les décaissements. Ajoute le coût de tenue comptable, les cotisations ou prélèvements applicables, la CFE le cas échéant et l’effet d’une revente. La comparaison doit porter sur plusieurs années et sur une sortie possible, pas sur la seule première déclaration.
| Document | Question à résoudre |
|---|---|
| Mode de détention, foyer et autres activités | Quel cadre est applicable ? |
| Nature de location et éventuel classement | Quelles règles pour l’année étudiée ? |
| Prix, frais, factures et travaux | Quelles dépenses, immobilisations et bases retenir ? |
| Tableau d’amortissement du prêt | Quelle part est du capital, de l’intérêt ou de l’assurance ? |
| Recettes et charges prévisionnelles | Quel résultat et quelle trésorerie dans chaque scénario ? |
| Horizon de revente | Quelle conséquence à la sortie ? |
Exemple de lecture du simulateur
Exemple purement fictif : le projet laisse 2 400 € par an avant fiscalité. Si l’estimation fiscale globale validée pour le scénario est de 900 €, la trésorerie restante est de 1 500 €, soit 125 € par mois en moyenne. Ce calcul n’explique pas comment obtenir les 900 € : cette donnée doit venir d’une analyse distincte. Dans le simulateur LGStay, laisse la fiscalité vide tant que tu ne disposes pas de cette estimation.
Conserve une trace de la validation
Archive l’année, les hypothèses, le professionnel consulté et les limites de la réponse. Reprends la comparaison si les recettes, le foyer, la détention ou le mode de location changent. La fiscalité ne dispense pas de vérifier les autorisations locales de location.
Sources et vérifications
Références consultées le 14 octobre 2026. Vérifie la version applicable à ton année et à ta commune avant toute décision.
Passer de la lecture à ton projet
Le chapitre fiscalité t’aide à organiser la comparaison et à préparer tes questions pour le comptable et le notaire, sans remplacer leur validation.
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